La Côte d’Ivoire poursuit la modernisation de son système foncier à travers différents instruments destinés à formaliser et sécuriser les droits sur les terrains. De l’Arrêté de Concession Définitive (ACD) à l’Attestation de Droit d’Usage coutumier (ADU), l’objectif reste le même : réduire l’informel et prévenir les conflits. Mais au-delà des documents délivrés, c’est toute la chaîne de constitution, de transmission et de vérification des droits qui doit être fiabilisée.

La sécurisation foncière demeure l’un des grands défis du développement économique et social en Côte d’Ivoire. Dans un contexte marqué par la multiplication des transactions immobilières et par la persistance de litiges liés à la propriété et à l’occupation des terrains, les pouvoirs publics ont engagé, au fil des années, plusieurs réformes destinées à mieux encadrer les droits fonciers.

Parmi les instruments issus de cette évolution figurent notamment l’Arrêté de Concession Définitive (ACD) et, plus récemment, l’Attestation de Droit d’Usage coutumier (ADU). Ces dispositifs participent à une volonté de formalisation progressive du foncier.

Pour autant, la délivrance d’un document ne suffit pas, à elle seule, à épuiser la question de la sécurité juridique. Derrière chaque terrain se trouve une histoire de droits qu’il importe de pouvoir retracer et vérifier.

La réforme ayant consacré l’ACD s’inscrivait notamment dans la volonté de favoriser la reconnaissance et la formalisation de la propriété foncière urbaine.

Mais dès 2014, alors que cette réforme était engagée, Me Paul-Arnaud Bertin Zéhouri, notaire conseil, avait attiré l’attention sur une problématique essentielle : la sécurité d’un titre dépend aussi de la fiabilité des droits qui sont à son origine.

Dans une analyse publiée dans Magazine Abidjan.net, intitulée « De l’informel, sortez couverts ! : Application à la réforme portant création de l’ACD », le notaire avait notamment posé la question des garanties entourant les opérations réalisées avant l’établissement définitif du titre.

Cette réflexion conserve toute sa pertinence dans un système où les droits peuvent avoir été constitués et transmis sur plusieurs années, voire plusieurs générations.

Avant toute transaction, l’une des principales questions consiste à déterminer qui dispose effectivement des droits sur la parcelle concernée.

Cette vérification suppose notamment de s’intéresser à l’identité du détenteur des droits, à sa capacité à céder le bien, mais aussi à l’existence éventuelle d’ayants droit, à la situation successorale ou matrimoniale et aux éventuels droits concurrents.

Une vente antérieure, une succession non réglée, une indivision ou encore l’existence de droits coutumiers peuvent être à l’origine de contestations.

Le véritable enjeu est donc de pouvoir reconstituer la chaîne des droits : qui détenait le terrain à l’origine, comment ce droit a-t-il été transmis et sur quelle base juridique ?

Un document établi récemment peut ainsi se rattacher à une situation foncière beaucoup plus ancienne, dont l’historique doit pouvoir être établi avec suffisamment de précision.

L’évolution du dispositif ivoirien s’est également poursuivie avec l’introduction de l’Attestation de Droit d’Usage coutumier (ADU).

Cet instrument participe à la formalisation des droits issus du domaine coutumier et répond à la nécessité de mieux documenter les droits exercés sur les terres concernées.

L’ADU et l’ACD ne constituent toutefois pas des documents de même nature. Ils répondent à des réalités juridiques différentes et interviennent dans des processus distincts de sécurisation foncière.

Leur coexistence illustre néanmoins une même orientation : mieux identifier les détenteurs de droits, documenter ces droits et améliorer leur traçabilité.

La sécurisation d’une transaction immobilière ne repose donc pas uniquement sur la présentation d’un document.

Pour l’acquéreur, il importe notamment de vérifier l’identité du vendeur, la réalité de ses droits, l’éventuelle présence d’autres ayants droit ainsi que l’existence de procédures, d’oppositions ou de transactions antérieures concernant la parcelle.

Les informations relatives au lotissement, aux limites du terrain et à sa situation juridique doivent également pouvoir être vérifiées.

Autrement dit, la sécurité foncière repose sur la fiabilité de l’ensemble de la chaîne, depuis la naissance du droit jusqu’à sa transmission.

La sécurisation foncière mobilise par ailleurs plusieurs catégories d’acteurs.

Les géomètres interviennent notamment dans l’identification et la délimitation des parcelles. Les notaires contribuent à la sécurisation juridique des opérations qui relèvent de leur compétence. Les administrations compétentes interviennent dans différentes étapes des procédures foncières, tandis que les juridictions peuvent être saisies en cas de contestation.

Dans le domaine coutumier, les autorités et détenteurs de droits concernés jouent également un rôle dans l’identification et la reconnaissance des droits revendiqués.

La fiabilité du système dépend ainsi de la qualité des informations produites et de leur cohérence d’une étape à l’autre.

Les conséquences d’un litige foncier peuvent être considérables. Une construction peut être interrompue, un investissement bloqué et un patrimoine familial se retrouver au cœur d’une procédure longue et coûteuse.

La prévention apparaît dès lors comme un enjeu majeur.

Elle passe par la vérification préalable des droits, la conservation des actes, la traçabilité des transactions et l’accès à une information foncière fiable.

La digitalisation des procédures peut également contribuer à améliorer cette traçabilité. Mais elle ne saurait remplacer la nécessité de disposer, en amont, d’informations exactes, cohérentes et juridiquement vérifiables.

Depuis la réforme de l’ACD jusqu’à l’introduction de l’ADU, le système foncier ivoirien a connu des évolutions importantes. Ces instruments traduisent la volonté de mieux formaliser les droits et de réduire les risques liés à l’informel.

Cependant, le véritable défi dépasse la seule multiplication ou modernisation des documents.

Il consiste à garantir que chaque droit reconnu puisse être rattaché à une origine identifiable, à une transmission vérifiable et à une situation juridique suffisamment claire.

Douze ans après la réflexion de Me Zéhouri sur la nécessité de « sortir de l’informel » avec davantage de garanties, la question demeure donc entière : comment renforcer la sécurité des transactions tout en assurant la fiabilité de la chaîne des droits ?

Pour la Côte d’Ivoire, la réponse passe autant par les réformes institutionnelles et la modernisation des outils que par la qualité de l’information foncière et la rigueur des vérifications effectuées à chaque étape.

Wassimagnon