Bruno Koné et le projet des 25.000 logements sociaux (Ph KOACI)

En 2012, le gouvernement ivoirien, conscient de l'énorme déficit de logements estimé à 800 000 unités, lançait un programme ambitieux visant à construire 60 000 logements sociaux et économiques d'ici 2015. Cet objectif a été rapidement revu à la hausse pour atteindre 150 000 logements à l'horizon 2025. Afin de concrétiser cette vision, plus de 50 promoteurs immobiliers nationaux et internationaux ont été sollicités.

Pour faciliter la réalisation de ce projet, l'État a mis en place plusieurs mesures. Plus de 1 000 hectares de réserves foncières ont été mis à disposition des promoteurs. De plus, l'État a pris en charge la réalisation des voiries et réseaux divers (VRD) primaires pour un montant avoisinant les 100 milliards de francs CFA. Les promoteurs ont également bénéficié d'exonérations fiscales significatives et le taux de crédit acquéreur a été plafonné à 5.5%.

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Malgré ces efforts, à ce jour, seulement environ 30 000 logements sociaux et économiques ont été mis sur le marché. Ces logements, dont les coûts varient entre 10 et 23 millions de FCFA, n'ont pas suffi à combler le déficit. Les principales difficultés rencontrées au cours de cette période sont multiples.

D'abord, l'ancrage institutionnel du programme s'est révélé inadéquat. Contrairement à d'autres pays où la politique de logement social a rencontré un succès notable grâce à des agences spécialisées, la Côte d'Ivoire a confié cette tâche à l'administration centrale, ce qui a entraîné des inefficacités. Ensuite, les retards dans les engagements de l’État ont considérablement freiné le programme. Les logements achevés n'étaient souvent pas habitables immédiatement en raison de l'absence de VRD primaires. De plus, les méthodes de construction non industrialisées et les capacités financières limitées des promoteurs ont empêché une production rapide et à grande échelle. Enfin, malgré les efforts du gouvernement, de nombreux ménages à faibles revenus n'ont pas pu accéder aux logements, les solutions de location-vente et de location simple étant quasi inexistantes.

Les réformes du Ministre Bruno Koné

Face à ces défis, le Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, Bruno Koné, a entrepris dès décembre 2021 une série de réformes majeures pour relancer le programme et corriger les insuffisances de la première phase.

La création de l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) a été une étape clé de ces réformes. Remplaçant la SICOGI, l'ANAH est désormais en charge du Programme Présidentiel de Logements Sociaux et Économiques, sous la supervision directe du ministère concerné. Cette agence est dotée de l'expertise nécessaire pour piloter efficacement le programme et garantir des résultats tangibles.

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Parallèlement, pour éviter la dépendance aux fluctuations du budget national, des mesures innovantes ont été introduites pour assurer un financement pérenne du programme. La création du Fonds de Garantie du Logement Social et l'institution de taxes parafiscales sur certains matériaux de construction devraient générer entre 60 et 80 milliards de FCFA annuels. Ces fonds permettront de financer durablement le logement social sans entraver les autres priorités budgétaires de l'État.

Conscient que les méthodes classiques de construction ne permettront jamais de combler le déficit qui se creuse d’année en année, le MCLU a choisi de collaborer avec des opérateurs à fortes capacités techniques et financières, tant nationaux qu’internationaux. En outre, la Banque de l'Habitat de Côte d'Ivoire (BHCI) a été recapitalisée pour jouer un rôle central dans le financement des crédits promoteurs et acquéreurs.

Pour garantir une allocation équitable et efficace des logements, la Commission Nationale d’Attribution de Logements Sociaux (CONALOG) a été créée. Cette commission, composée de représentants des départements ministériels concernés, de la société civile et des consommateurs, assure une sélection rigoureuse des bénéficiaires. En outre, des offres alternatives à la propriété directe, telles que la location-vente et la location simple, ont été introduites pour mieux répondre aux besoins des ménages à revenus faibles et irréguliers.

Le programme d’urgence de construction de 25 000 logements

En 2022, sous l'impulsion du Ministre Bruno Koné, un projet pilote dénommé Programme d’Urgence a été lancé pour la construction de 25 000 logements collectifs. Ces logements, répartis entre 20 000 unités en immeubles R+9 à Abidjan et 5 000 en immeubles R+4 dans d'autres villes (Yamoussoukro, Bouaké, San Pedro, Korhogo), seront accessibles selon différentes modalités : 30% en vente directe, 50% en location-vente sur 15 à 25 ans, et 20% en location simple.

Les sites mobilisés pour ce programme sont stratégiquement situés. À Abidjan, par exemple, la Cité policière 1 (BAE) de Yopougon s'étend sur 8 hectares avec 55 immeubles (R+9) pour un total de 2200 appartements. La Cité policière 2 (BAE) occupe 2 hectares avec 12 immeubles (R+9) offrant 480 appartements. La zone industrielle de SICOGI abrite 30 immeubles (R+9) sur 5 hectares, totalisant 1200 appartements. À Akoupé-Zeudji pk24, sur une surface de 10 hectares, 59 immeubles (R+9) sont prévus pour 2360 appartements. Les autres villes ne sont pas en reste : à Bouaké, 16 hectares ont été mobilisés pour 48 immeubles (R+4) comprenant 960 appartements. Yamoussoukro verra la construction de 21 immeubles (R+4) sur 2.94 hectares pour 420 appartements. Korhogo disposera de 24 immeubles (R+4) sur 4.54 hectares pour 480 appartements, et San Pédro 24 immeubles (R+4) sur 4.28 hectares pour 480 appartements. 

Ce qui fait un total de 284 immeubles et 9020 appartements mobilisés pour cette phase pilote.

Le coût global de ce projet est estimé à 500 milliards de FCFA. Pour obtenir ce financement, l’État a sollicité plusieurs bailleurs de fonds, parmi lesquels la BADEA et la BOAD, qui ont respectivement accordé 43 milliards et 40 milliards de FCFA. Les négociations avec d'autres bailleurs se poursuivent pour compléter le financement nécessaire.

Conception et sélection des entreprises

En parallèle, le MCLU sous l'impulsion de Bruno Koné, en collaboration avec le Bureau National d’Etudes Techniques et de Développement (BNETD) et un cabinet international, a réalisé diverses études préalables (impact environnemental et social, géotechniques, urbanisme, architecturales et techniques) pour les sites identifiés. Ces études permettent de lancer les appels d’offres dès que le financement est disponible.

Les appels d’offres sont progressivement lancés en fonction des ressources disponibles. À ce jour, l'entreprise SOROUBAT a remporté deux lots à Abidjan : 800 logements sur le site de la BAE et 1160 logements sur le site d’Akoupé Zeudji PK 24. Les procédures pour les VRD secondaires à l’intérieur du pays sont en cours.

Sous la supervision du Bureau National d’Etudes Techniques et de Développement, les travaux du Programme d’Urgence de construction de 25 000 logements seront officiellement lancés le 4 juillet 2024 par S.E.M Robert Beugré Mambé, Premier Ministre, Chef du Gouvernement, Ministre des Sports et du Cadre de Vie, sur le site de la BAE à Yopougon.

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En conclusion, le Programme d’Urgence de Construction de 25 000 logements marque une rupture décisive avec la première phase du programme de logements sociaux. Grâce aux réformes entreprises par le Ministre Bruno Koné, des solutions innovantes ont été mises en place pour surmonter les défis antérieurs. Le financement pérenne, la mobilisation de promoteurs compétents et la diversification des offres de logements sont essentiels pour atteindre les objectifs fixés et améliorer l'accès au logement pour tous les Ivoiriens, en particulier ceux à revenus faibles et irréguliers.

Jean Chresus, Abidjan